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“조합과의 초기대응과 치밀한 협상이 무엇보다 중요”
한국교회미래건축연구소, 교회재개발·재건축 특별세미나서
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기사입력 : 2024.12.03 14:20
지난 2일 한국교회미래건축연구소(대표소장=김철원장로·사진)는 한국기독교연합회관에서 교회의 재개발·재건축에 대한 특별세미나를 개최했다.
예장 합동측 회록 서기인 김종철목사의 기도로 시작된 이번 세미나는 최근 서울시의 재개발·재건축에 대한 각종 규제를 완화정책으로 인해 사업이 증가하고 있는 시점에 진행되었기에 이목이 집중됐다.
김철원소장은 “서울에서 진행 중인 도시정비 사업장은 지난 9월말 기준으로 총 419곳으로, 6개월 전보다 증가했다. 따라서 교회의 피해 사례는 더욱 늘어나는 것은 자명한 사실이다. 이에 안타까운 심정으로 주의 몸된 교회의 피해를 최소한 예방하고, 어려움에 처한 교회에게는 전화위복이 되기를 바라는 간절한 마음으로 세미나를 개최한다”고 피력했다.
지난 15년간 교회재개발의 50여개 협상을 진행하면서 축적된 노하우를 함의한 이번 세미나에서는 먼저 피해사례 시청한 후 사업의 종류, 도시개발 유형별 협상전략, 현재 진행 중인 절차에 따른 협상 방법, 협상이 어려울 때 대응 방법, 타교회의 협상 사례 등에 대해 다루었다.
김소장은 “주택보급문제로 재개발 재건축을 속도 있게 움직이는 정부인 강력한 드라이브에 속수무책으로 당하는 교회가 많다. 종교부지는 법률에 근거한 보상법이 없기에 초기대응부터 잘 대응하는 것이 중요하며, 답은 협상에 있다. 교회는 이러한 부분에 대해 잘 알아야 한다. 지역사회에서 영속성을 가져야하기 때문이다”고 강조하면서 각 단계별 대응전략에 대해 설명했다.
추진위가 구성되는 첫 번째 단계에서는 교회의 방향성을 결정하는 것이 중요하다고 지적했다. 교회를 함께 개발할 것인지, 제척시킬 것인지, 아니면 존치시킬지를 결정해야 한다. 존치는 가장 비극적인 결정이기에 꼭 피해야한다.
김소장은 “최근 서울시에서 시행자와 인허가권자에게 종교시설은 제척시키라는 지침 내렸다. 사업에 도움이 안 되면 제척시키고 사업에 도움이 되면 존치시켜라. 그리고 어쩔 수 없다면 포함시되, 보상은 현조건대 조건 협의로 합의하라는 지침을 내렸다”고 설명했다. 이어서 “구청등 허가권자에게 찾아가서 정보를 축적하기 위해 면밀히 알아보고 살피며 적극적인 협상준비와 대응 정보를 축적해야 한다”고 피력했다.
두 번째는 조합설립시 빌드업하는 단계다. 김소장은 “이 때는 조합 가입도장은 모를 때는 절대 찍으면 안된다. 더불어 종교부지는 우선협상 과정에서 결정되기 때문에 신중하고 꼼꼼하고 적극적인 자세로 협상해야 한다”고 주문했다. 또한 “협상 타이밍을 절대 놓치지 말아야한다. 그리고 교회 재산은 불법적이든 합법적이든 보상받을 수 있다. 상가에 있는 영업권은 정한 법률에 의해 보상받을 수 있다. 교회는 사업시 줄어들 손실, 즉 성도의 이날이나 헌금, 교회 내 집기 등 모든 것에 대해 보상받을 수 있기 때문에 초기대응시 협상이 중요하다”고 말했다. 또 “종전자산평가는 절대 받으면 안된다. 감정평가를 받으면 보상금액이 턱없이 낮은 금액으로 정해지기 때문이다” 강조했다. 최선의 권리를 받을 수 있는 것이 무엇인지 연구하고 협상해야 한다. 협상 시 관철시키지 못하면 권리를 찾지 못하기 때문이다.
김소장은 “협상시 명분을 가져서 대응해야 한다. 조합장과 잘 협의해야 한다. 조합 총회에서 통과 했는지를 꼭 확인해야 한다. 조합장과 협의서 쓸 때 반드시 변호사 입회하에 작성해야 한다”고 강조했다.
세 번째는 사업승인 단계이다. 이 단계에서는 법정대응을 위한 변호사 선임이나 민원적 대응이다.
김소장은 “법적 대응은 최후의 방법이다. 명도소송을 하면 공공성을 가지고 있기 때문에 패할 수밖에 없다. 명도소성을 하는 이유는 시간을 끄는 것이다. 시간을 끌면 조합에서는 이자를 감당해야하기 때문에 협상의 자리에 나올 수 밖에 없다”고 설명했다
마지막으로 관리처분 단계에서는 강제집행을 무조건 차단해야 한다고 강조한 김소장은 “각 교회가 처한 상황과 조건이 전부 다르기 때문에 연락을 주면 최선을 다해 도움을 드리도록 하겠다”고 강조했다. 문의 010-2461-5985
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